İstanbul’un Caddeleri Eski Görkemine Kavuşuyor Mu?

0

Beyoğlu’nda İstiklal, Nişantaşı Bölgesi’nde Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi ile Anadolu Yakası’ndaki Bağdat Caddesi lüks ve üst segment markaların yanı sıra çok katlı mağazaların da yer aldığı en popüler alışveriş noktaları. İstanbul’un üç ana bölgesindeki bu caddelerin hemen hepsi de 2015 sonrasında pek de iç açıcı olmayan tablolar çizmeye başlamışı.

Peki bu durum ciddiyetini korumaya devam mı ediyor?

Özellikle İstiklal Caddesi için geçtiğimiz yılların en büyük problemlerinden biri olan güvenlik sıkıntısı ve yarattığı önyargı, perakende yapısının ziyaretçi profilinden kaynaklı değişimi, artık İstiklal Caddesi için başlıca sıkıntı yaratan faktörler olmaktan çıkmış bulunuyor. Salt’ın yeniden Cadde’ye dönüşü, Yapı Kredi Yayınları’nın yarattığı kültür – sanat alanı, “kapısı sokağa açılan sinemalar” algısını oluşturarak Beyoğlu ve Atlas sinemalarını yeniden popüler yapmak ve İstanbul Modern’in İstiklal Caddesi’nin hemen paraleline, geçici mekanına taşınması caddenin çehresini değiştirmişti.

Bağdat Caddesi ve çevresinde kentsel dönüşümün azalmış olması, Nişantaşı bölgesinde ise artan üçüncü dalga kahveciler, yeni gelişmeye başlayan “bowl” kültürünü benimseyen mekanların sıklıkla açılması da bölgeye artan trafiğin başlıca sebepleri.

Ülke genelinde yaşanan ekonomik dalgalanmanın beraberinde perakendecilerin üzerindeki baskı, tüketici davranışındaki değişimler ve fiziki perakende sektörün dünyada ve ülkemizdeki durumu ile, ülke genelinin yanı sıra caddelerin güvenlik durumu ve buna bağlı olarak değişen turist  sayısı/profili ve elbette teknolojinin gelişmesi göz önünde bulundurarak analizlerini hazırlayan Cushman & Wakefield, 2019 İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nu yayınladı.

2018’deki yeni kiralama işlemlerinin yüzde 35’i giyim ve ayakkabı sektörüne ait

2017’de tüm caddeler toplamında boş olan 122 mağazanın 58 tanesi 2018 itibariyle kiralandı. Kiralama işlem sayısı bu yıl artış gösterdi: üç ana cadde toplamında 2015 yılında toplam 112 kiralama işlemi, 2016 yılında 105, 2017 yılında 109 kiralama işlemi ve 2018 yılında ise 139 kiralama işlemi gerçekleşti. 2017 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %32’si giyim ve ayakkabı sektörüne aitken, 2018 yılında bu oran işlemlerin yaklaşık üçte biri (%35) olarak gerçekleştir.

İstiklal Caddesi

2017 yılındaki boş 28 mağazanın, bu sene itibariyle 13’ü kiralanabilmiş ve bu işlemlerin 4 tanesinin giyim ve ayakkabı markası olduğu kaydedildi. İstiklal Caddesi’nde geçen yıla oranla kiralama işlem hacmi ve sayısı benzer seviyelerde seyretse de, boş mağaza sayısı 2015’den bu yana ilk kez bu kadar düşük seviyede. 2018 senesinde toplam 35 işlem gerçekleşen cadde üzerinde, boş mağaza sayısı da 18’e düştü.

İstiklal Caddesi’nde son bir yıl içerisinde neredeyse tamamının yeni kiralamaların oluşturduğu 35 kiralama işleminin 11’i giyim ve ayakkabı (en büyüğü Koton olmak üzere, Scooter, Penti, İlvi, Centro, vb) 5’i kozmetik (Kiko Milano, Watson’s, vb) kategorilerine ait.

Bağdat Caddesi

En uzun alışveriş caddesi olma özelliğine sahip Bağdat Caddesi Anadolu Yakası’nın ana perakende merkezi. Kentsel yenileme çalışmaları azalsa da hala en yoğun seyrettiği Bağdat Caddesi’nde, 2018 yılında toplam perakende arz sayısı 342 mağazaya ulaştı.

Bağdat Caddesi’nde 2017’ye kıyasla bu yıl kiralama işlem hacminde sayısal olarak bir düşüş gözükmesinin nedeni, 2017’de metrekare artışına sebep olan 7.000 m2 ile Garanti Bankası ve Beymen’in yer değiştirme projesi büyüklüğünde bir işlemin gerçekleşmemesinden kaynaklanıyor.

2018 yılında Bağdat Caddesi üzerindeki lüks marka sayısında geçen seneye göre bir değişiklik olmasa da uluslararası marka sayısı 45’ten 60’a çıktı.

2018 yılında ise kiralama işlem sayısı 2017 yılına göre iki katı seviyeye yakın artış gösterdi. Son bir sene içerisinde boş olan 59 mağazanın %50’sine yakını kiralanabildi. Toplamda gerçekleşen 54 kiralama işleminin 45’i yeni giriş (en ses getiren Chanel ile birlikte Samsung, Birkenstock, Aldo, Pandora vb.), altısı yer değiştirme (örneğin; Columbia, Nars, Gratis, Arçelik, TEB Bankası) ve 3’ü de mevcut markaların büyümesi veya renovasyon projesi olarak kaydedildi.

2018 yılında Bağdat Caddesi üzerindeki lüks marka sayısında geçen seneye göre bir değişiklik olmayıp (36 mağaza), uluslararası marka sayısı 45’ten 60’a çıktı. Bağdat Caddesi, bu yıl düşüşe geçen boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların azalması ile, 2017’de oldukça azalan yaya trafiği hafta içi benzer seviyelerde seyretse de özellikle hafta sonu oldukça arttı. Kira seviyelerinin özellikle bu sene yaşanan döviz kurundaki dalgalanmalar nedeniyle düşüyor olmasının yanı sıra planlanıldığı gibi bu sene açılan Chanel ve Samsung gibi global markalar Bağdat Caddesi’nin kısa vadede toparlanma sürecine katkı sağlayacaktır. Bu düzelme sürecinin ana faktörlerini ise bu yıl trende geçen giyim/ayakkabı sektörü ile geçen yıldan beri yükselişte olan yeme-içme sektörü.

Nişantaşı

En büyük lüks moda markalarını barındıran Abdi İpekçi Caddesi başta olmak üzere Nişantaşı Bölgesi genelinde 2018 kentsel yenileme çalışmalarının geçen yıla kıyasla azalmış olması hem hafta içi hem de hafta sonu yaya trafiğini artırdı.

Son bir sene içerisinde gerçekleşen 50 kiralama işleminin 13’ü’ Abdi İpekçi’de, 16’sı Rumeli Caddesi’nde, 19’u Teşvikiye ve 2’si de Vali Konağı Caddesi’nde yapıldı. Rumeli Caddesi ve Teşvikiye’de geçen yıla kıyasla kiralama işlem sayıları her iki cadde içinde üç katına çıkmıştır.

Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin neredeyse yarısı (23 tanesi) giyim/ ayakkabı kategorisinden olup, diğer ana caddelerin aksine yeme- içme sektörünün yerini aksesuar/kozmetik sektörü aldı. Birinci sırada olan giyim/ayakkabı sektörü işlemlerinin %70’i ise ulusal markalar tarafından gerçekleştirildi. Bu oran geçen yıla kıyasla artışta. (örneğin; Ju İstanbul, Bej Butik, Rafine İstanbul, vb). Lüks ve erişilebilir lüks marka işlemleri ise toplamda altı işlemle sınırlı kalmıştır.

Sonuç

Özellikle döviz kurundaki yükselen değerler 2018’in ikinci yarısında yeni düzenlemelerin yürürlüğe girerek sözleşmelerin Türk Lirası üzerinden yapılmasını sağlamıştı. Öte yandan pazar da artık bazı yeni gerçeklere adapte olmuş durumda. Olayların durulması, kentsel dönüşüm çalışmalarının bu bölgelerde azalması ise pozitif yönde bir işaret. Ancak henüz tam bir düzelmeden bahsedemeyiz. Üç ana cadde bir süre daha kırılgan olmaya devam edecektir.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here